El caso del desarrollador de Miami Rishi Kapoor deja una pregunta que todo inversionista debería hacerse antes de entregar un depósito:
¿Qué estoy investigando además de la propiedad?
Cuando analizamos una preconstrucción en Miami, es fácil concentrarnos en el precio, la ubicación, los amenities, las vistas o el potencial de apreciación.
Pero una inversión de este tipo también depende de algo menos visible: quién desarrolla el proyecto, cómo se manejan los depósitos, qué establece el contrato y cómo está estructurado financieramente el desarrollo.
El caso Kapoor ofrece una oportunidad para analizar precisamente esos riesgos.
El caso Rishi Kapoor
Rishi Kapoor, ex CEO de la desarrolladora Location Ventures, fue condenado a 136 meses de prisión federal —11 años y 4 meses— después de declararse culpable de lavado de dinero y conspiración para no pagar impuestos de nómina.
Según el Departamento de Justicia de Estados Unidos, Kapoor recaudó aproximadamente $89 millones de inversionistas, mientras que la mayoría de los proyectos para los cuales solicitó esos fondos nunca llegaron a construirse. Department of Justice
Los documentos judiciales citados por el DOJ señalan que millones de dólares fueron desviados para beneficio personal. Entre los gastos mencionados se encontraban un yate de 68 pies, un anillo de diamantes de 2.8 quilates y una residencia de $5.9 millones en Cocoplum.
Pero para un comprador de preconstrucción hay un elemento particularmente importante.
El Departamento de Justicia señala que Kapoor realizó declaraciones falsas a agentes de escrow para obtener la liberación de depósitos de compradores de condominios en preconstrucción y posteriormente utilizó parte de esos fondos para beneficio personal y para gastos no relacionados con los proyectos a los que correspondían. Department of Justice
La Securities and Exchange Commission (SEC) había presentado además una acción civil en enero de 2024 contra Kapoor, Location Ventures, Urbin y otras entidades relacionadas. Entre sus alegaciones, la SEC sostuvo que aproximadamente $60 millones de capital de inversionistas fueron mezclados entre distintas entidades. Estas fueron alegaciones formuladas en una acción civil de la SEC y deben distinguirse de los hechos posteriormente establecidos en el proceso penal. SEC
La pregunta útil para nosotros no es solamente qué ocurrió en este caso.
Es:
¿Qué puede aprender un comprador antes de entregar dinero a un proyecto de preconstrucción?
1. No investigue solamente el edificio. Investigue al desarrollador.
Antes de comprar una propiedad en preconstrucción conviene conocer quién está detrás del proyecto.
Entre otros aspectos, podemos investigar:
- trayectoria del desarrollador;
- proyectos terminados anteriormente;
- experiencia en ese tipo de desarrollo;
- historial de entregas;
- socios relevantes del proyecto;
- y asuntos regulatorios o litigios materiales que puedan ser relevantes.
Un render espectacular nos muestra cómo podría verse un edificio.
No nos dice quién está detrás del proyecto.
Esto tampoco significa que un desarrollador nuevo sea automáticamente una mala opción. Significa que su experiencia y estructura forman parte del riesgo que debemos comprender antes de invertir.
2. ¿Dónde queda realmente su depósito?
Esta es probablemente una de las preguntas más importantes.
En Florida, el tratamiento de determinados depósitos para condominios vendidos por desarrolladores está regulado, entre otras disposiciones, por Florida Statutes §718.202.
Como regla general, cuando se cumplen las circunstancias contempladas por esa disposición y el proyecto todavía no ha sido sustancialmente completado, los pagos recibidos del comprador hasta el 10% del precio de venta deben depositarse en una cuenta de escrow, sujeto a las condiciones y excepciones previstas por la ley. Online Sunshine
Los fondos adicionales pueden estar sujetos a reglas diferentes y, bajo determinadas condiciones establecidas por la legislación y el contrato, ciertos fondos pueden utilizarse para costos relacionados con la construcción y desarrollo del proyecto.
Por eso, antes de firmar, un comprador debería entender:
¿Quién es el agente de escrow?
¿Qué parte de mi depósito debe permanecer en escrow?
¿Qué cantidades, si alguna, puede utilizar el desarrollador?
¿Para qué pueden utilizarse?
¿Qué establece específicamente mi contrato sobre esos fondos?
El caso Kapoor demuestra por qué estas preguntas no son simplemente detalles administrativos.
Debemos comprender la estructura que regula y protege nuestro dinero antes de firmar.
3. El contrato importa más que el brochure
El brochure nos presenta el proyecto.
El contrato establece buena parte de la relación jurídica entre comprador y desarrollador.
Allí pueden encontrarse disposiciones relacionadas con fechas de entrega, extensiones, depósitos, modificaciones al proyecto y derechos de las partes.
En determinadas ventas residenciales realizadas directamente por un desarrollador, Florida Statutes §718.503 establece requisitos de divulgación y determinados derechos de cancelación.
Bajo las condiciones establecidas por la ley, puede existir un período de 15 días relacionado con la ejecución del contrato y la recepción por el comprador de los documentos requeridos. La misma disposición contempla determinadas circunstancias relacionadas con modificaciones materiales adversas de la oferta. Online Sunshine
Esto no significa que todo comprador pueda cancelar cualquier contrato durante 15 días.
Los derechos aplicables dependen de las circunstancias de la operación, del tipo de propiedad y de los documentos correspondientes.
Cuando la inversión lo justifique, puede ser prudente que el comprador consulte con un abogado de bienes raíces de Florida antes de asumir una obligación contractual importante.
No necesitamos convertirnos en abogados. Necesitamos saber qué preguntas hacer antes de entregar nuestro dinero.
4. ¿Cómo se financia el proyecto?
Construir un edificio requiere cantidades significativas de capital.
Dependiendo del desarrollo, ese capital puede provenir de distintas fuentes: capital del desarrollador, inversionistas privados, préstamos de construcción, depósitos de compradores u otras estructuras financieras.
La existencia de financiamiento institucional puede ser un elemento relevante al evaluar un proyecto, pero no elimina todos los riesgos.
Lo importante es intentar comprender cómo está capitalizado el desarrollo y qué condiciones deben cumplirse para que avance hasta su terminación.
Esta pregunta recibe mucha menos atención que los amenities.
Probablemente debería recibir más.
Preconstrucción no significa necesariamente mayor riesgo. Significa un riesgo diferente.
El caso Kapoor no significa que comprar preconstrucción en Miami sea una mala estrategia.
La preconstrucción puede tener sentido dependiendo del proyecto, precio, estructura de pagos, horizonte del comprador y condiciones del mercado.
Pero existe una diferencia fundamental frente a comprar una propiedad terminada:
el activo que estamos comprando todavía no existe en su forma final.
Por eso adquieren especial importancia el desarrollador, el escrow, el contrato, el financiamiento y la estructura general de la operación.
Una rentabilidad proyectada atractiva no necesariamente compensa un riesgo que no hemos identificado.
Una pregunta que me gusta utilizar al analizar una inversión es:
¿Qué tendría que ocurrir para que esta inversión salga según lo previsto, y qué sucede si no ocurre?
Para el inversionista extranjero, la estructura importa todavía más
Un comprador que vive en Bolivia, Ecuador, Colombia, Perú, México, España u otro país enfrenta además el desafío de invertir a distancia.
Eso hace todavía más importante trabajar con información verificable y estructurar correctamente el proceso.
Antes de comprar puede ser necesario analizar no solamente la propiedad, sino también:
- cómo se transferirán los fondos;
- qué opciones de financiamiento existen;
- cómo se administrará la propiedad;
- qué profesionales deberían participar;
- y qué riesgos específicos tiene el proyecto.
En una inversión internacional, la operación debería estructurarse antes de ejecutarse.
Cinco preguntas antes de comprar preconstrucción en Miami
Antes de entregar un depósito importante, estas cinco preguntas pueden servir como punto de partida:
1. ¿Quién desarrolla el proyecto y cuál es su trayectoria?
2. ¿Qué establece el contrato sobre mis depósitos y su posible utilización?
3. ¿Cómo está estructurado y financiado el desarrollo?
4. ¿Qué establece el contrato si existen retrasos o cambios materiales en el proyecto?
5. ¿La inversión sigue teniendo sentido si el escenario resulta menos favorable de lo esperado?
Si alguna de estas preguntas no tiene una respuesta satisfactoria, quizá todavía falte análisis antes de tomar una decisión.
La lección que deja este caso
Cuando alguien me dice que quiere invertir en Miami, creo que la conversación no debería comenzar simplemente con:
“¿Quieres ver apartamentos de una o dos habitaciones?”
Primero debemos entender qué intenta conseguir el comprador.
¿Busca renta?
¿Apreciación?
¿Preservación de capital?
¿Diversificación patrimonial?
Después podemos analizar qué propiedad y qué nivel de riesgo tienen sentido para ese objetivo.
Comprar preconstrucción no consiste solamente en escoger metros cuadrados, vistas y amenities.
También implica confiar en una estructura empresarial, contractual y financiera que debe transformar unos planos en un edificio terminado.
Por eso, antes de preguntar:
“¿Cuál unidad me gusta más?”
quizás deberíamos preguntar:
“¿He investigado suficientemente quién y qué hay detrás del proyecto?”
Esa respuesta puede ser mucho más importante que cualquier promoción de preconstrucción.
Fuentes
U.S. Department of Justice – Southern District of Florida. Miami Real Estate Developer Sentenced for $89 Million Investor Fraud and Tax Scheme. 30 de septiembre de 2026.
Ver fuente oficial del Department of Justice
U.S. Securities and Exchange Commission (SEC). SEC Charges Florida Real Estate Developer Rishi Kapoor with Perpetuating $93 Million Fraud Scheme and Obtains Emergency Relief. 3 de enero de 2024.
Ver fuente oficial de la SEC
Florida Statutes §718.202. Sales or reservation deposits prior to closing.
Ver Florida Statutes §718.202
Florida Statutes §718.503. Developer disclosure prior to sale; nondeveloper unit owner disclosure prior to sale; voidability.
Ver Florida Statutes §718.503
Aviso: Este contenido tiene fines exclusivamente educativos e informativos y se basa en información pública disponible al momento de su publicación. No constituye asesoría legal, fiscal, financiera ni de inversión. Las alegaciones formuladas en acciones civiles se identifican como tales. Cada proyecto y contrato inmobiliario debe analizarse individualmente y, cuando corresponda, con profesionales especializados.
Jorge Mastrapa
Asesor inmobiliario internacional | eXp Realty
MastrapaHomes